Федеральный Закон 214 о долевом строительстве

У многих людей долевое строительство вызывает негативные эмоции. Многие помнят митинги обманутых дольщиков, которые проходили по всей стране. Люди оплачивали жилье, но застройщики не приступали к стройке либо бросали дома недостроенными. Нередкими были двойные продажи квартир: одно и то же помещение продавали сразу нескольким покупателям. Иногда застройщик шёл на сознательный обман (по сути, мошенничество), иногда речь шла о непрофессионализме (компании не могли правильно рассчитать свои финансовые возможности). Но итог был один — люди оставались без жилья. Многие при этом продавали свои квартиры, чтобы вложиться в долевое строительство, либо брали кредиты.
Части обманутых дольщиков все же удалось спустя годы с помощью властей и юристов получить свои квадратные метры.

Чтобы сделать долевое строительство более цивилизованным, в России был разработан Федеральный Закон о долевом строительстве. Дольщики получили гарантию того, что их квартира не будет продана кому-то еще, и чтобы дом будет достроен.

Основу отношений между строительной компанией и дольщиком составляет договор долевого участия в строительстве. Этот вид договора использует большинство застройщиков. Согласно закону о защите дольщиков, застройщик получает право на заключение такого договора после получения права аренды или собственности на землю, где будет возводиться дом. Также застройщик обязан проинформировать потенциальных дольщиков о характеристиках будущего дома. Кроме того, по федеральному закону о долевом строительстве ДДУ должен пройти регистрацию в Росреестре. При просрочке и/или неисполнении своих обязательств застройщик выплатит крупные пени и штрафы. Если сданная покупателю квартира имеет недостатки, застройщик обязан бесплатно устранить их либо уменьшить стоимость жилья. Таким образом, ФЗ 214 о долевом строительстве защищает интересы дольщиков.

Насколько прочна защита дольщиков?

Однако 100% гарантии безопасности покупателя Федеральный Закон о долевом строительстве дать все ж не может. Недобросовестные компании всегда найдут лазейки, позволяющие обойти закон. Так, некоторые строители практикуют различные «серые» схемы приобретения жилья на стадии котлована. Это предварительные договоры, вексели и т.п. Кроме того, многие компании начинают строительные работы и сбор денег с дольщиков до оформления всех необходимых документов. Покупателей это может привести к серьезным проблемам. Ещё одна лазейка связана с тем, что на регистрацию договора уходит некоторое время. Застройщик начинает требовать от покупателя деньги до того, как ДДУ будет зарегистрирован. Пока договор находится в Росреестре, застройщик может попытаться продать ту же самую квартиру другому человеку.

Другой риск связан с качеством жилья. Например, в помещении может быть некачественно выполнена отделка. Или квартира может оказаться меньшей площади, чем предусмотрено договором. И хотя у покупателя есть право требовать устранения недостатков, на практике сделать это бывает непросто. Многие дольщики не хотят затевать судебную тяжбу. Также у дольщика есть право отказаться от квартиры и потребовать назад уплаченную сумму. Но такой возможностью мало кто пользуется. Дело в том, что квартира дорожает по мере приближения стройки к окончанию. Дольщики не хотят терять ту прибавочную стоимость, которую они получили, и соглашаются на то, что предлагает им застройщик. Вместе с тем, при отказе дольщика от договора по причине нарушений со стороны застройщика, разницу между текущей рыночной ценой квартиры и первоначальной ценой по договору – также можно взыскать с застройщика в качестве возмещения убытков.